¿Qué son las hipotecas no calificadas?
Las hipotecas no calificadas (Non-QM) son préstamos hipotecarios que no cumplen con los estándares de suscripción establecidos por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) bajo las reglas de Hipotecas Calificadas (QM).
Por otro lado, los préstamos no QM están diseñados para prestatarios que podrían no cumplir con estos estrictos criterios, pero que aún así demuestran la capacidad de pagar un préstamo. Estos préstamos ofrecen pautas de evaluación más flexibles, lo que permite a los prestamistas considerar factores alternativos al aprobar una hipoteca.
¿Para quiénes están destinadas las hipotecas no calificadas?
Los préstamos no calificados suelen estar destinados a prestatarios que no cumplen los parámetros de los préstamos convencionales. Algunos grupos comunes que podrían beneficiarse de hipotecas no calificadas incluyen:
- Personas que trabajan por cuenta propia: Muchos trabajadores autónomos tienen ingresos irregulares o no cuentan con los formularios W-2 tradicionales que exigen los prestamistas convencionales. Los préstamos que no son de QM pueden considerar formas alternativas de verificación de ingresos, como los extractos bancarios.
- Inversores: Los inversores inmobiliarios suelen necesitar soluciones de financiación exclusivas, sobre todo si poseen varias propiedades. Los préstamos no QM pueden adaptarse a propiedades de inversión y permitir situaciones financieras más complejas.
- Prestatarios con problemas crediticios: Aquellas personas con calificaciones crediticias bajas o antecedentes de dificultades financieras podrían tener dificultades para obtener un préstamo QM. Los préstamos no QM pueden ofrecer una oportunidad, aunque con tasas de interés potencialmente más altas.
- Extranjeros: Las personas que no sean ciudadanos estadounidenses o residentes permanentes pueden tener dificultades para obtener una hipoteca tradicional. Los préstamos no QM pueden brindar opciones a los ciudadanos extranjeros que buscan comprar una propiedad en los EE. UU.
- Personas con un alto patrimonio neto: En ocasiones, las personas adineradas no tienen un ingreso estable pero poseen activos importantes. Los préstamos no basados en la calidad pueden considerarse préstamos basados en activos, en los que los activos del prestatario se utilizan para calificar para el préstamo.
Tipos de hipotecas no calificadas
Los préstamos no QM vienen en varias formas, cada una adaptada a diferentes necesidades del prestatario:
- Extracto bancario/Ganancias y pérdidas/Préstamos 1099: Estos préstamos están diseñados para prestatarios autónomos que no cuentan con documentación de ingresos tradicional. Los prestamistas utilizan los extractos bancarios para evaluar los ingresos y determinar la elegibilidad del préstamo.
- Préstamos de solo interés: Los prestatarios solo pagan intereses durante un período determinado, normalmente de 5 a 10 años, lo que puede reducir los pagos mensuales iniciales. Una vez que finaliza el período de pago de intereses únicamente, el préstamo se amortiza o requiere un pago global.
- Préstamos Jumbo y Préstamos Super Jumbo: Estos préstamos están destinados a prestatarios que buscan un monto de préstamo que supere los límites de préstamos establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas (FHFA). Los préstamos jumbo a menudo caen en la categoría No QM debido a su tamaño y complejidad.
- Préstamos basados en activos: Estos préstamos califican a los prestatarios en función de sus activos en lugar de sus ingresos. Esta opción es particularmente útil para personas con un alto patrimonio neto.
- Compras de propiedades de inversión: Los préstamos DSCR o de índice de cobertura del servicio de la deuda ofrecen a los inversores la posibilidad de obtener una vivienda sin necesidad de comprobar sus ingresos o su situación laboral. La calificación se basa en el flujo de caja proyectado para la inversión.
Ventajas de las hipotecas no calificadas
- Flexibilidad: Los préstamos no QM ofrecen una mayor flexibilidad en la suscripción, lo que los hace accesibles a una gama más amplia de prestatarios.
- Verificación de ingresos alternativos: Los prestatarios que carecen de documentación de ingresos tradicional aún pueden calificar para una hipoteca utilizando métodos alternativos.
- Soluciones personalizadas: Los prestamistas pueden adaptar los préstamos no QM para satisfacer las necesidades específicas de los prestatarios, como pagos de solo intereses o calificaciones basadas en activos.
- Acceso a préstamos más grandes: Los préstamos no QM pueden aceptar montos de préstamo más grandes, como préstamos jumbo, que pueden no ajustarse a los límites de préstamos convencionales.
Los préstamos hipotecarios no calificados ofrecen una alternativa valiosa para los prestatarios que no cumplen con los estrictos requisitos de los préstamos tradicionales. Ya sea que sea un trabajador autónomo, un inversor o una persona con circunstancias financieras especiales, un préstamo no calificado podría ser la clave para conseguir la propiedad que desea.
Por: jon iacono