A medida que evoluciona el mercado inmobiliario, los compradores de viviendas y los profesionales de la industria prestan mucha atención a los ajustes anuales de los límites de préstamos conforme a la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas (FHFA).
Estos límites son fundamentales para determinar cuánto pueden pedir prestado los compradores y, al mismo tiempo, calificar para los préstamos respaldados por el gobierno. A continuación, se presenta un análisis detallado de cuáles son los límites de préstamos conformes para 2025, cómo se determinan y el impacto que tienen en el mercado inmobiliario.
¿Cuáles son los límites de préstamos conforme a la FHFA?
Los límites de préstamos conformes (CLL) de la FHFA establecen el monto máximo de préstamo que Fannie Mae y Freddie Mac, las dos empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), pueden adquirir de los prestamistas. Los préstamos por debajo de estos límites se conocen como "préstamos conformes", mientras que los préstamos que los superan se consideran "préstamos jumbo", sujetos a una evaluación de riesgo más estricta y tasas de interés más altas.
Para 2025, el límite de préstamo conforme de referencia para propiedades de una unidad en la mayoría de los condados de EE. UU. es $806,500, un aumento de 5,2% con respecto al límite de 2024 de $766.550. En las zonas de alto costo, donde 115% del valor medio de la vivienda local excede el valor de referencia, el límite aumenta a $1,209,750, que es 150% de la línea base. Se aplican excepciones especiales a Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de los Estados Unidos, donde el límite de alto costo también se establece en $1,209,750.
¿Cómo se determinan los límites de préstamos conformes?
La Ley de Recuperación Económica y de Vivienda (HERA) de 2008 exige que la FHFA ajuste estos límites anualmente en función de los cambios en los precios promedio de las viviendas. La FHFA utiliza datos de su Índice de Precios de Viviendas (HPI) ampliado y ajustado estacionalmente para calcular estos cambios.
Para 2025, los límites de préstamos conformes reflejan un aumento de 5,2% en los precios promedio de las viviendas en EE. UU. desde el tercer trimestre de 2023 hasta el tercer trimestre de 2024. Incluso si los precios de las viviendas disminuyen en un año determinado, los límites permanecen sin cambios hasta que los precios superen los máximos anteriores, lo que garantiza la estabilidad en el mercado crediticio.
Efectos sobre los compradores de vivienda
El aumento de los límites de los préstamos convencionales tiene varias implicaciones para los compradores de vivienda:
- Mayor asequibilidad para viviendas de alto precio
Los compradores en mercados con precios de vivienda más altos ahora pueden financiar sus compras con préstamos convencionales, que generalmente tienen tasas de interés más bajas y criterios de calificación más flexibles en comparación con los préstamos jumbo. - Accesibilidad para compradores primerizos
El aumento apoya a quienes compran una vivienda por primera vez, particularmente en mercados competitivos, brindándoles acceso a opciones de préstamos más asequibles. - Impacto en zonas de alto costo
Las regiones de alto costo como California, Nueva York y partes de Massachusetts se benefician de topes de préstamos más altos, lo que permite a los compradores evitar préstamos gigantescos a pesar de los elevados valores de las propiedades. - Fomento de la actividad en el mercado inmobiliario
Al alinear los límites de los préstamos con el aumento de los precios de las viviendas, la FHFA ayuda a sostener la actividad del mercado, apoyando tanto a los compradores como a los vendedores.
Reflexiones finales
El ajuste del límite de préstamos para 2025 destaca el compromiso de la FHFA de adaptarse a las tendencias del mercado y, al mismo tiempo, respaldar la asequibilidad de la vivienda propia. Para los compradores, los prestamistas y las partes interesadas de la industria, comprender estos cambios es esencial para navegar en el cambiante mercado inmobiliario.
Ya sea que esté buscando comprar una casa o refinanciarla, consulte con Asesores Hipotecarios para explorar cómo los nuevos límites pueden afectar sus opciones de financiamiento.
Por: jon iacono