Una de las primeras preguntas que se hacen la mayoría de los compradores de vivienda es: "¿Cuánto puedo realmente pagar por una casa?". Si bien muchos factores influyen en la elegibilidad para una hipoteca, sus ingresos son uno de los principales determinantes para el monto máximo de su préstamo hipotecario.
En Advisors Mortgage, ayudamos a los compradores a comprender cómo calculan los prestamistas la asequibilidad para que puedan comprar con confianza y evitar sorpresas durante el proceso de préstamo. Analicémoslo.
Por qué los ingresos son importantes para calificar para una hipoteca
Al solicitar una hipoteca, los prestamistas quieren asegurarse de que pueda gestionar cómodamente sus pagos mensuales. Sus ingresos ayudan a determinar cuánto puede pedir prestado, qué pago mensual se ajusta a su presupuesto y si cumple con las directrices del prestamista.
Pero no se trata sólo de cuánto ganas, sino también de qué parte de tus ingresos se destina a pagar deudas existentes.
La métrica clave: la relación deuda-ingresos (DTI)
La fórmula más importante que utilizan los prestamistas es la relación deuda-ingresos (DTI). Esta mide qué parte de sus ingresos mensuales ya está comprometida con el pago de deudas.
DTI = Pagos mensuales totales de deuda ÷ Ingreso mensual bruto
Los pagos de deudas pueden incluir préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles, mínimos de tarjetas de crédito, préstamos personales y otras hipotecas.
La mayoría de los prestamistas prefieren un DTI por debajo de 36% para una calificación ideal, aunque algunos programas de préstamos permiten hasta 43–50%.
Paso a paso: Cómo calcular el pago máximo de su hipoteca
Paso 1: Calcule su ingreso bruto mensual
Los ingresos brutos son sus ingresos antes de impuestos. Por ejemplo, un salario anual de $90,000 equivale a un ingreso bruto mensual de $7,500.
Paso 2: Calcule su deuda máxima permitida
Si su prestamista permite un DTI de 43%: $7,500 × 0.43 = $3,225. Esto significa que su deuda mensual total (incluida su hipoteca) no debe superar los $3,225.
Paso 3: Reste sus deudas mensuales existentes
Supongamos que tiene un pago de coche de $400, un préstamo estudiantil de $300 y $100 en tarjetas de crédito, lo que suma un total de $800. $3225 – $800 = $2425. Por lo tanto, su pago hipotecario mensual máximo estimado podría rondar los $2425.
¿Qué se considera en el pago de una hipoteca?
El pago de su hipoteca es más que el préstamo en sí. Los prestamistas suelen incluir el capital e intereses, los impuestos sobre la propiedad, el seguro de vivienda, el seguro hipotecario (si corresponde) y las cuotas de la asociación de propietarios (si corresponde). Esto se conoce como PITI (Impuesto sobre la Renta de Viviendas).
Convertir el pago mensual en monto de préstamo
Una vez que conozca su pago mensual máximo, el monto del préstamo depende de la tasa de interés, el plazo del préstamo (30 años versus 15 años), el pago inicial y los costos de impuestos y seguros.
Por ejemplo, un pago mensual de $2,400 podría equivaler a unos $350,000 con una tasa de interés, cerca de $400,000 con otra, o incluso menos si los impuestos o el seguro son altos. Por eso es fundamental colaborar con un experto en hipotecas.
Otros factores que afectan el monto máximo de su préstamo
Incluso con ingresos fuertes, los prestamistas también consideran:
- Puntaje de crédito: Los puntajes de crédito más altos pueden desbloquear mejores tasas y mayores aprobaciones.
- Depósito: Un pago inicial mayor reduce el monto del préstamo y el pago mensual.
- Tipo de préstamo: Los distintos programas tienen distinta flexibilidad: préstamos convencionales, préstamos FHA, préstamos VA y préstamos jumbo.
- Historial de empleo: Un ingreso estable y consistente es clave, especialmente para los prestatarios autónomos.
Obtenga un cálculo de hipoteca personalizado
Las calculadoras en línea pueden ofrecer una estimación general, pero la situación de cada prestatario es única. En Advisors Mortgage, ofrecemos preaprobaciones personalizadas que consideran sus ingresos, deudas, objetivos y tasas hipotecarias actuales, para que pueda determinar con confianza su rango de precios real antes de hacer una oferta.
¿Estás listo para descubrir cuánto puedes pedir prestado?
Analicemos las cifras juntos. Nuestros asesores de préstamos están aquí para ayudarle a comprender su capacidad adquisitiva y explorar las mejores opciones de préstamo disponibles.
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Por: jon iacono